15/05/2007
Intérêt pour les investisseurs
L'immobilier européen bénéficie aujourd'hui de conditions particulièrement favorables. L'économie en Europe est de plus en plus tournée vers le tertiaire, secteur très demandeur d'espaces de bureaux; les sociétés externalisent leurs actifs immobiliers pour se renforcer sur leur cœur de métier, contribuant ainsi à la financiarisation du secteur et à la consolidation des acteurs.
L'évolution des tendances de consommation favorise les modes de distribution moderne et plus particulièrement les centres commerciaux, dont la gestion devient un métier à part entière. La fiscalité devient accommodante pour les sociétés foncières qui distribuent tout ou partie de leurs plus-values et revenus.
Ces conditions expliquent la surperformance récurrente de l'immobilier européen par rapport aux autres classes d'actions durant les 5 dernières années.
Nous pensons que ce mouvement de fond n'est pas encore arrivé à son terme et donc, que l'immobilier européen devrait, quel que soit le contexte économique, continuer à surperformer dans les 2 ou 3 années à venir.
De surcroît, les performances de l'immobilier européen n'ont été récemment que faiblement corrélées à celles de ces autres classes d'actions (en date du 31/03/07, coefficient de corrélation égal à 0.49 par rapport au DJ Euro Stoxx 50 sur les 5 dernières années).
L'équipe, basée à Paris, est dirigée par Camille de Marliave, gérante des portefeuilles Immobilier ayant une expérience reconnue dans le domaine. Elle est assistée par une analyste et un spécialiste produit.
Les actifs sous gestion sont de l'ordre de 705 millions d'euros en date du 31/04/07.
Notre philosophie :
• La maîtrise des risques au travers de strictes contraintes de diversification. Le respect de ces risques est assuré par un département de contrôle dépendant directement du Directeur Général de BNPP AM.
• Une approche top down permettant, grâce à l’appui de nos stratégistes’, de déterminer les couples ‘pays-secteur’ les mieux orientés, et ainsi de pouvoir bénéficier des opportunités d’arbitrage que nous croyons inhérentes à la diversité de l’immobilier européeen. Les secteurs sur lesquels porte l’analyse sont: les bureaux, les centres commerciaux et l’immobilier résidentiel. Les principaux pays sont : France, Grande-Bretagne, Pays-Bas et les pays nordiques. Les critères d’analyse sont, entre autres, la croissance des loyers, les perspectives de consommation des ménages, les perspectives de création d’emplois, les taux de vacance des locaux, le niveau de franchise de loyer.
• Une approche bottom-up permettant d’identifier, pour chacun des couples ‘pays-secteur’, les sociétés présentant le plus fort potentiel de croissance. Cette approche s’appuie sur un processus de notation rigoureux et systématique (analyse de différents ratios financiers, de la qualité du patrimoine, de la visibilité des projets futurs, de l’expérience du ‘management’) corroboré par de fréquentes visites in situ.
• La collaboration de l’ensemble des ressources spécialisées de BNPP AM (stratégistes, autres analystes et gérants actions)